Avant l’octroi des avantages fiscaux générés par le dispositif Pinel, l’État est tenu de savoir si l’investisseur y est éligible ou pas. Parmi les conditions spécifiques à ce dispositif de défiscalisation, il y a l’état du bien, la zone dans laquelle il se situe, le montant du loyer, les revenus du locataire… Si vous souhaitez tester votre éligibilité à la loi pinel, le mieux est de se pencher vers un simulateur Pinel. De plus, c’est l’outil par excellence vous permettant d’en savoir plus sur la rentabilité de votre investissement.
La loi Pinel : en quoi ça consiste ?
Successeur de la loi duflot, la loi Pinel permet aux contribuables de bénéficier d’un allègement fiscal en contrepartie d’un investissement immobilier dans le neuf ou en VEFA (vendu en l’état futur d’achèvement). Une fois éligible à ce dispositif, l’investisseur peut faire baisser son impôt sur le revenu jusqu’à 21 % du prix d’acquisition du bien. Contrairement à son prédécesseur, le dispositif Pinel est plus avantageux. On peut même le considérer comme étant le pilier du gouvernement quant à la défiscalisation immobilière. Son objectif est de favoriser la construction de logements neufs en France.
Si vous souhaitez bénéficier pleinement des atouts de la loi Pinel, vous devez d’abord être majeur et imposable en France. Qui plus est, votre taux d’endettement ne doit pas excéder le tiers de votre budget. Vous devez au moins avoir une situation financière stable pour que votre investissement Pinel soit efficace et rentable. D’autre part, vous devez vous engager à mettre en location votre bien immobilier neuf pour une durée de 6 ans minimum. Cette durée peut être prolongée à 9 ans, voire 12 ans pour bénéficier d’un allègement fiscal plus conséquent. Si vous louez votre bien pour une durée de 6 ans, vous aurez accès à une réduction d’impôt de 12 % contre 18 % pour une durée de 9 ans et 21 % pour une durée de 12 ans.
Dans le cadre d’un investissement Pinel, le montant de l’investissement maximal est fixé à 300 000 € dans la limite de deux logements par an. Il se pourrait que vous fassiez un investissement dépassant les 300 000 €, mais l’avantage qui vous sera octroyé sera toujours calculé à partir de ce plafond. Donc, pour une durée de location de 12 ans, les contribuables peuvent profiter d’une réduction d’impôts jusqu’à 63 000 €. Au cas où l’investissement en Loi Pinel votre tente, vous pouvez tester efficacement votre éligibilité en vous rendant sur reduire-ses-impots.net/.
Vérifier l’état du bien en location
Pour être éligible au dispositif Pinel, votre bien immobilier doit respecter un certain nombre de conditions. D’abord, le logement doit être neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Vous devez le louer non-meublé à titre de résidence principale du locataire. Et surtout, dans les 12 mois suivant la remise des clés, vous devez impérativement louer votre bien.
Par ailleurs, ce bien immobilier dans lequel vous investissez se doit d’être labellisé BBC 2005 ou en conformité à la règlementation thermique 2012 (RT 2012). En respectant ces normes, votre bâtiment ne sera pas considéré comme gourmand en termes de consommation énergétique. Du coup, plusieurs points sont concernés, en l’occurrence la dimension des portes et fenêtres, la ventilation, la perméabilité à l’air, les ponts thermiques… Ainsi, en mettant en vigueur cette version améliorée du dispositif duflot, le gouvernement incite les contribuables à investir dans des biens immobiliers neufs maitrisant parfaitement la consommation énergétique. De cette manière, il est plus facile de limiter davantage l’empreinte écologique du secteur immobilier. D’ici quelques mois, la RT 2020 viendra remplacer la RT 2012 dans le but d’y apporter quelques améliorations.
Vérifier la localisation du bien en location
Votre éligibilité au dispositif Pinel va également dépendre de la zone où se situe votre bien immobilier. La loi Pinel concerne spécifiquement les logements qui se trouvent dans des zones dites « tendues » où la demande locative outrepasse l’offre. Rien de plus normal parce que son but est d’inciter les investisseurs à combler ce déséquilibre. Sont donc éligibles au dispositif Pinel les biens immobiliers neufs se trouvant dans les zones A (Marseille, Lyon, Ile-de-France, Côte d’Azur, agglomération genevoise, Lille), dans les zones A bis (Paris et les 29 communes de la petite couronne de la région parisienne) et dans les zones B1 (la grande couronne da la région parisienne, La Rochelle, Saint-Malo, Bayonne…). Cependant, les villes situées en zone B2 et C ne sont plus désormais éligibles au dispositif Pinel, et ce depuis 2018. Bref, avant de vous lancer dans l’aventure, veuillez toujours vérifier dans quelle zone se situe la maison ou l’appartement qui a capté votre attention.
Qu’en est-il du plafonnement du loyer et de revenus ?
Le dispositif Pinel impose aussi des plafonds que les contribuables doivent respecter. D’abord, il y a le plafonnement en termes de loyer qui est déterminé en fonction de la zone Pinel dans laquelle se trouve le logement et de sa surface utile. Ce système a été mis en place dans l’objectif d’éviter les explosions de loyers. Dans ce cas, les biens éligibles à la loi Pinel sont ceux qui sont accessibles à un grand nombre de populations. Les logements Pinel s’adressent dans ce cas aux personnes dont les revenus ne leur permettent pas de louer des logements dans un parc privé. Pour procéder au calcul du plafond de loyer Pinel, vous devez prendre en considération trois détails : le Barème Pinel (zone A bis : 17,17 €/m² ; zone A : 12,75 €/m² et zone B1 : 10,28 €/m²), la surface utile (surface habitable + 0,5 x surface des annexes) et le coefficient Pinel ((19 / surface utile) + 0,7). La formule est donc la suivante :
Plafond de loyer Pinel = barème Pinel x surfaces utiles x coefficients Pinel.
Quant au plafonnement de revenus des locataires, celui-ci est déterminé en fonction de ses revenus imposables et de son salaire net. En outre, il faut aussi prendre en compte la zone où se trouve le logement et la composition du foyer locataire. Ce système de plafonnement a dans ce cas pour objectif de louer le bon logement au bon locataire.
Tester votre éligibilité à la Loi Pinel grâce à un simulateur d’éligibilité
Sachant qu’investir dans la pierre n’est pas dénué de risques, il vaut mieux simuler avant de se lancer. Pour cela, il existe de nombreux outils de simulations en ligne qui vont beaucoup vous faciliter la tâche. Ces outils sont spécialement conçus pour aider les investisseurs à tester l’éligibilité d’un projet immobilier pour éviter les mauvaises surprises. Afin que le simulateur puisse déterminer si l’investissement Pinel est-il rentable ou pas, il va se baser sur de nombreux critères : votre situation financière, votre âge, montant de l’impôt sur le revenu, financement de votre projet, le lieu où se trouve le logement, etc. Et pour finir, vous devez préciser certaines informations personnelles avant que l’outil fasse une estimation quant à votre éligibilité Pinel. Si vous êtes éligible, le simulateur peut vous donner un aperçu des économies que vous pourriez réaliser grâce à l’allègement fiscal généré par le dispositif Pinel. Si le résultat et négatif, le simulateur peut vous rediriger vers d’autres dispositifs qui pourraient s’adapter à votre situation. Dans tous les cas, un conseiller vous accompagnera dans la concrétisation de votre projet immobilier.